Ein Käufer muss die ursprüngliche Kaufurkunde, die Mutterurkunde und die vollständige Eigentumskette sowie eine Belastungsfreiheitsbescheinigung (Encumbrance Certificate) auf nicht offengelegte Belastungen überprüfen. Bestätigen Sie genehmigte Baupläne, den genehmigten Lageplan und die Abnahme-/Fertigstellungsbescheinigung, die mit der errichteten Einheit übereinstimmt. Beschaffen Sie Grundsteuerquittungen, aktuelle Versorgungsrechnungen und alle erforderlichen Entsagungsbescheinigungen (NOCs). Prüfen Sie die Satzung der Gesellschaft/Gemeinschaft, die Wartungsregeln und die Unternehmensvollmachten. Stellen Sie eine Dokumentation der Prozessgeschichte, Urteile, einstweiligen Verfügungen und Vergleichsbedingungen zusammen. Befolgen Sie diese Prüfungen, um rechtliche und praktische Risiken zu reduzieren und erfahren Sie weitere Schritte.
Kaufurkunde und Eigentumsdokumente
Ein wesentliches Dokument beim Kauf einer Wohnung ist die Kaufurkunde (sale deed), das abschließende schriftliche Instrument, das die Übertragung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer bewirkt und die vereinbarten Verkaufsbedingungen enthält. Der Käufer muss die ursprünglich ausgeführte Urkunde erhalten, die Identitäten der Parteien, Unterschriften und Notarisierung prüfen und sicherstellen, dass keine Änderungen vorgenommen wurden. Die Titelprüfung erfordert die Überprüfung von Belastungsnachweisen (encumbrance certificates), Abfragen nach Pfandrechten, Steuerquittungen und Versorgungsfreigaben, um sicherzustellen, dass keine ausstehenden Forderungen das veräußerbare Eigentum beeinträchtigen. Auf genaue rechtliche Beschreibungen, Grenzen, Einheitenkennzeichnungen und das Verzeichnis der Einbauten (schedule of fixtures) ist zu achten, um Unklarheiten zu vermeiden. Die Eintragung der Urkunde ist dort, wo sie anwendbar ist, zwingend; Nachweis der Eintragung, Eintragungsnummer, Datum und Vermerke des Eintragungsbeamten müssen geprüft und kopiert werden. Wenn die Urkunde Vollmachten (powers of attorney) erwähnt, ist ihre Gültigkeit und Eintragungsfähigkeit unabhängig zu authentifizieren. Der Käufer sollte beglaubigte Abschriften verlangen und, falls erforderlich, eine rechtliche Stellungnahme zu Titelmängeln, Beanstandungen und der Dokumentenlage einholen, bevor Anzahlungen freigegeben oder Nebenvereinbarungen ausgeführt werden.
Mutterurkunde und Eigentumskette
Bei der Prüfung des Titels ist die „Mutterurkunde“ — das Hauptdokument, das die ursprüngliche Übereignung des Grundstücks oder Gebäudeteils zurückverfolgt — vorzulegen und zu prüfen, um eine lückenlose Eigentumskette bis zum unmittelbaren Veräußerer festzustellen; dies erfordert die Überprüfung der Ausführung der Urkunde, der Eintragungsangaben, der Grundstücksbeschreibung, der Bezugnahme auf frühere Urkunden sowie von Vermerken oder Berichtigungen, die die Nachfolge betreffen. Der Prüfer sollte Namen, Daten, Blatt- und Registrierungsnummern mit den Zwischenübereignungen abgleichen, um die Kontinuität zu bestätigen und Titellücken zu erkennen. Die Prüfung umfasst die Authentifizierung von Unterschriften, die Gültigkeit von Vollmachten, Erbscheine oder Erbfolgezeugnisse, sofern zutreffend, und die Notierung von Korrekturen oder ergänzenden Urkunden, die historische Übertragungen ändern. Jede Unstimmigkeit führt zur Anforderung beglaubigter Kopien der angegebenen früheren Urkunden und zeitgleich durchgeführter amtlicher Recherchen. Ein klares chronologisches Verzeichnis der Übertragungen mit quellenmäßig verknüpftem Dokumentennachweis und eine rechtliche Stellungnahme zu festgestellten Auffälligkeiten sind unerlässlich, bevor auf den Titel des aktuellen Veräußerers vertraut wird.
Unbelastetheitsbescheinigung
Als amtliche Urkunde über die aufgezeichneten Verbindlichkeiten, die ein Grundstück betreffen, ist die Lastenbescheinigung (Encumbrance Certificate, EC) ein beglaubigter Auszug der zuständigen Eintragungsbehörde, der alle eingetragenen Belastungen, Hypotheken, Mietverhältnisse, Pfändungen und gerichtlichen Verfügungen auflistet, die im angegebenen Zeitraum gegen das Eigentum verzeichnet sind. Die EC fungiert als primäres Instrument im Titelsuchverfahren und liefert chronologische Einträge, die die Überprüfung der Angaben in der Mutterurkunde und der Eigentumskette ermöglichen. Sie dokumentiert die Belastungshistorie und weist Entlastungsdaten, Verlängerungen oder ungeklärte Belastungen aus; das Fehlen von Einträgen innerhalb des gesetzlichen Zeitraums muss durch eine Bestätigung des Registers belegt werden. Eine ordnungsgemäße Prüfung umfasst das Abgleichen der EC-Einträge mit den Originalurkunden, notarielle Unterlagen und Gerichtsakten, um Fälschungen, unautorisierte Übertragungen oder verdeckte Ansprüche zu erkennen. Der Rechtsbeistand des Käufers sollte beglaubigte Kopien für den vollständigen verfügbaren Zeitraum verlangen, auf Registerstempeln und Unterschriften bestehen und den Abschluss an einen klaren EC-Status oder die formale Klärung etwaiger ausstehender Belastungen knüpfen.
Genehmigter Bauplan und genehmigter Lageplan
Der Käufer muss überprüfen, dass der Bauplan und die Baugliederung von der zuständigen Gemeinde- oder Entwicklungsbehörde amtlich genehmigt sind und mit den Eigentumsdokumenten sowie der baulichen Umsetzung übereinstimmen. Etwaige Abweichungen oder nachträgliche Änderungen nach der Genehmigung müssen festgestellt, dokumentiert und durch entsprechende Genehmigungsbescheide begründet werden, um unbefugte Änderungen auszuschließen. Die Gültigkeitsdauer der Genehmigungen sowie etwa erforderliche Verlängerungen oder gestaffelte Freigaben müssen bestätigt werden, um die fortdauernde rechtliche Konformität zu gewährleisten.
Sanktionierter Plan
Im Hinblick auf die Gültigkeit des Titels und die Einhaltung der Vorschriften muss der Käufer bestätigen, dass die errichtete Wohnung genau dem genehmigten Bauplan und dem genehmigten Layout entspricht, wie sie bei der kommunalen Planungsbehörde eingereicht wurden, einschließlich Grundriss, Wohnfläche, Abstandsflächen, Anzahl und Lage der Einheiten, Gemeinschaftsflächen, Parkplätzen und der ausgewiesenen Nutzung; der Käufer sollte beglaubigte Kopien des genehmigten Layouts und der abgestempelten Genehmigungen einholen. Der Prüfungsprozess erfordert die Verifizierung der Pläne anhand der Katasterunterlagen, der Anlagen zur Baugenehmigung und der Genehmigungsstempel, mit expliziter Gegenprüfung von Blattnummern und Überarbeitungsdaten. Es muss eine dokumentarische Nachverfolgbarkeit der Genehmigungsunterlagen hergestellt werden. Der Käufer sollte auf eine schriftliche Bestätigung eines lizenzierten Architekten oder Vermessungsingenieurs bestehen, die die physische Übereinstimmung mit dem genehmigten Layout und den vermerkten Genehmigungen bestätigt, um die Titelversicherung und die kommunale Compliance zu unterstützen.
Abweichungen und Änderungen
Inwieweit wirken sich Abweichungen vom genehmigten Bauplan materiell auf die Titelgültigkeit und die Einhaltung von Vorschriften aus? Der Käufer muss prüfen, ob die festgestellten Planänderungen genehmigten Änderungen entsprechen oder ob es sich um nicht autorisierte Arbeiten handelt. Die Dokumentenprüfung sollte das ausgeführte Layout mit dem genehmigten Plan vergleichen und Abweichungen in tragenden Bauteilen, Fluchtwegen und Grundstücks-/Wohnungseinteilungen festhalten. Rechtliche Folgen können potenzielle Belastungen, Vollstreckungsanordnungen und eine verringerte verkehrsfähige Titelwirkung sein, wenn Zonenausnahmen nicht eingeholt wurden. Liegen Abweichungen vor, müssen die Unterlagen den formellen Erhalt und etwaige Auflagen nachweisen; fehlen solche Genehmigungen, erfordern die Kostenverteilung für die Nachbesserung und die Übertragung rechtlicher Risiken vertragliche Klarheit. Gutachterliche Stellungnahmen, Schriftwechsel mit der Gemeinde und Bestandspläne sind zentrale Beweismittel. Vertragsklauseln sollten die Verantwortung für die Legalisierung von Abweichungen zuordnen und Fristen, Rechtsbehelfe sowie Schadloshaltungsregelungen festlegen.
Gültigkeitsdauer der Genehmigung
In mehreren Rechtsordnungen werden für genehmigte Baupläne begrenzte Genehmigungszeiträume festgelegt, innerhalb derer die Bauarbeiten begonnen und/oder abgeschlossen werden müssen, damit die Genehmigung ihre rechtliche Wirkung behält und eine erneute Antragstellung vermieden wird. Der Käufer muss die im Genehmigungsdokument angegebenen Dauerangaben prüfen und dabei Beginn- und Ablaufdaten, Voraussetzungen für ein Erlöschen der Genehmigung sowie etwaige Zeitpläne für gestaffelte Arbeiten (Phasenarbeiten) beachten. Aufmerksamkeit ist auf gesetzliche Bestimmungen zu richten, die eine Verlängerung der Gültigkeit erlauben, auf die verwaltungsrechtlichen Kriterien für eine Verlängerung, die erforderlichen Einreichungen und Fristen für Verlängerungsanträge. Aufzeichnungen über frühere Verlängerungen, damit verbundene Auflagen und anhängige Anträge sind einzuholen. Haben die Arbeiten noch nicht begonnen, besteht das rechtliche Risiko, dass ein erneuter Antrag nach den aktuell geltenden Vorschriften erforderlich wird. Eine Due‑Diligence‑Checkliste sollte die Dauer der Genehmigung, Verlängerungsrechte, Nachweise über Baubeginn und den Schriftverkehr mit den Behörden erfassen, um die rechtliche Kontinuität der genehmigten Planung zu beurteilen.
Bescheinigung über Nutzbarkeit (Occupancy Certificate, OC) oder Fertigstellungsbescheinigung (Completion Certificate, CC)
Ein Käufer muss überprüfen, dass der Bauträger entweder eine Nutzungsbescheinigung (Occupancy Certificate, OC) oder eine Fertigstellungsbescheinigung (Completion Certificate, CC) ausgestellt von der zuständigen kommunalen oder Bauaufsichtsbehörde eingeholt hat, bevor er die Besitzübernahme vornimmt. Der Käufer sollte den Zeitpunkt der Inbetriebnahme im Verhältnis zum Verkaufsdatum feststellen und die Bescheinigung gegen die Originalunterlagen prüfen; Fotokopien müssen auf Echtheit, Datum, ausstellenden Beamten und Stempel geprüft werden. Die Bescheinigung muss den genehmigten Plänen und der Liste der Ausstattungen entsprechen; jede Abweichung erfordert eine schriftliche Klärung und Behebung vor dem Abschluss. Überprüfen Sie die Gültigkeit, den Umfang und etwaige aufschiebende Auflagen oder Genehmigungen zur gestuften Nutzung. Gleichen Sie die dort genannten Anschlussbestätigungen zu Versorgungsleistungen, die Einhaltung der Brandschutzvorschriften und die Abwasserfreigaben ab. Wenn die OC/CC aussteht, verlangen Sie ausdrückliche vertragliche Maßnahmen: Hinterlegung der Besitzübergabe in Treuhand, Entschädigungsklauseln, pauschalierten Schadensersatz oder Zurückbehaltung der Schlusszahlung bis zur Ausstellung. Bewahren Sie beglaubigte Kopien in der Transaktionsakte auf und holen Sie eine rechtliche Bestätigung ein, dass die Annahme der Besitzübernahme keine Ansprüche wegen versteckter Mängel oder Nichtkonformitäten im Zusammenhang mit dem Fehlen oder Mängeln der OC/CC ausschließt.
Kaufvertrag und Absichtserklärung
Welche spezifischen vertraglichen Sicherungen und Verpflichtungen müssen im Kaufvertrag und in einer begleitenden Absichtserklärung (MOU) konkret festgelegt werden, um sowohl den Käufer als auch den Entwickler während der Vor-Closing-Phase zu schützen? Der Kaufvertrag und das MOU sollten klare Voraussetzungen (Conditions Precedent), eine präzise Beschreibung der Einheit, den definitiven Kaufpreis, den Zahlungsplan und die Behandlung der Anzahlung (Earnest Money) einschließlich Treuhandregelungen, Auslösegründen für Rückerstattungen und Zinszuweisung vorsehen. Sie müssen das Risiko für Titelmängel, Belastungen, gesetzliche Konformität und höhere Gewalt zuweisen und den Umfang der Gewährleistungen sowie Fristen für die Mängelbeseitigung festlegen. Vertraulichkeitsklauseln, Abtretungsrechte und Folgen bei gegenseitigem Vertragsbruch (Cross-Default) bedürfen einer ausdrücklichen Abgrenzung. Rechtsbehelfe bei Vertragsverletzung, Heilungsfristen, Berechnungen von pauschalierten Schadensersatzansprüchen (Liquidated Damages) und ein Streitbeilegungsmechanismus (Gerichtsbarkeit, Schiedsverfahrensparameter) sind zwingend. Verhandlungstaktiken sollten nur ins Protokoll aufgenommen werden, sofern sie bindende Änderungsvereinbarungen schaffen; informelle Absprachen müssen ausdrücklich ausgeschlossen werden, sofern sie nicht schriftlich aufgenommen sind. Formvorschriften für die Unterzeichnung, Zustellungsregelungen und Zeitpläne für die Erfüllung der Closing-Bedingungen gewährleisten Durchsetzbarkeit und verringern Unsicherheit in der Vor-Closing-Phase.
Grundsteuerquittungen und Rechnungsunterlagen für Versorgungsleistungen
Wie sollte ein Käufer die Zahlungshistorie des Verkäufers für gesetzliche Abgaben und Versorgungsleistungen überprüfen, um das Fehlen von Rückständen und Pfandrechten festzustellen? Der Käufer verlangt originale Grundsteuerquittungen für die vorangegangenen fünf Jahre, die Daten, Beträge, Bewertungsnummern und Stempel der steuerberechtigten Behörde nachweisen; Fotokopien allein sind unzureichend, es sei denn, sie sind beglaubigt. Gleichzeitig müssen Versorgungsquittungen für Strom, Wasser und Gas für die vorangegangenen 12 Monate vorgelegt werden, die Kontoinhaber, Abrechnungszeiträume und bezahlten/unbezahlten Status ausweisen. Der Käufer gleicht Rechnungsbeträge mit den entsprechenden auf den Abrechnungen dokumentierten Zählerständen ab und überprüft den zuletzt erfassten Verbrauch mithilfe einer unabhängigen Vor-Ort-Zählerablesung bei der Übergabe. Jegliche Lücken, inkonsistente Zählerstände oder Nachberechnungen führen zu einer schriftlichen Klarstellung und zur Forderung von Unbedenklichkeitsbescheinigungen der Versorgungsunternehmen. Als ausstehend identifizierte Beträge in offiziellen Konten sind eine aufschiebende Bedingung für den Abschluss; Verkäufer müssen Pfandrechte begleichen oder Hinterlegungszusagen leisten. Die Unterlagen werden in der Transaktionsakte aufbewahrt und sind Bestandteil der vertraglich zugrunde gelegten Due-Diligence.
No Objection Certificates (NOCS) von Behörden
Häufig müssen Käufer vor dem Vertragsabschluss alle erforderlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen (NOCs) von zuständigen Gemeinde-, Versorgungs-, Aufsichts- und Wohnungsbehörden einholen und verifizieren, um die rechtmäßige Übertragung und das Fehlen behördlicher Belastungen sicherzustellen. Der Käufer sollte die Original-NOCs verlangen, die die Freigabe für Flächennutzung, Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan, Brandschutz, Umweltverträglichkeit und Versorgungsanschlüsse belegen; jedes Dokument muss gegen die in den Verkaufsunterlagen genannten behördlichen Genehmigungen abgeglichen werden. Die Verifizierung umfasst die Authentifizierung der ausstellenden Behörde, die Geltungsdauer, den Umfang der Erlaubnis sowie etwaige Bedingungen oder Vorbehalte. Auf die behördlichen Fristen für Ausstellung und Erneuerung ist zwingend zu achten: abgelaufene oder zeitlich befristete NOCs müssen vor dem Abschluss formal revalidiert werden. Abweichungen, bedingte Bestätigungen oder bestehende Vollstreckungs- oder Nachbesserungsanordnungen sind schriftlich zu klären und in der Transaktionsakte zu vermerken. Die Rechtsberatung sollte bestätigen, dass die NOCs keine rückwirkenden Haftungen oder Drittansprüche enthalten. Nur vollständig konforme, ordnungsgemäß ausgestellte und zeitlich gültige NOCs sollten als Nachweis dafür akzeptiert werden, dass gesetzliche und verwaltungsrechtliche Risiken gemindert wurden.
Gesellschafts-/Vereinsdokumente und Satzung(en)
Warum sollten Erwerber die Gründungsdokumente und die Satzung einer Gesellschaft oder Vereinigung mit ebenso großer Sorgfalt prüfen wie behördliche Genehmigungen? Die Gründungsdokumente, die Satzung und die eingetragene Urkunde legen die Mitgliedsrechte, Übertragungsbeschränkungen, Abstimmungsquoren und die Pflichten eines Bewohnerausschusses fest; diese Bestimmungen beeinflussen die Nutzbarkeit des Titels und die fortlaufenden Verpflichtungen. Die Prüfung muss die bevollmächtigten Unterzeichner, Quorenanforderungen für Generalversammlungen, Änderungsverfahren und etwaige vorrangige Sonderbeschlüsse verifizieren. Auf die vorgeschriebene Gebührenstruktur, die Aufteilung der Instandhaltungskosten, die Regeln für den Rücklagenfonds und Strafklauseln ist mit gebührender Aufmerksamkeit zu achten, um wiederkehrende Verbindlichkeiten zu quantifizieren. Die Überprüfung sollte die Einhaltung der Registrierungsvorschriften bestätigen, unzumutbare Klauseln aufdecken, feststellen, ob die Satzung differenzierte Umlagen oder Bereiche mit ausschließlicher Nutzung erlaubt, und die Verfahren für die Bestellung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern klären. Kopien der eingetragenen Satzung, Protokolle, die Änderungen belegen, geprüfte Jahresabschlüsse und Mitteilungen über etwaige anhängige behördliche Genehmigungen müssen eingeholt werden. Der Rechtsbeistand des Erwerbers sollte unklare Bestimmungen kommentieren und vor Abschluss zu verhandelnde Bedingungen benennen.
Rechtsstreitigkeiten und Streitbeilegungsaufzeichnungen
Die Bewertung von Rechtsstreitigkeiten und Akten zu Auseinandersetzungen ist unerlässlich, um Belastungen des Eigentums, potenzielle Haftungsrisiken und das Risiko betrieblicher Beeinträchtigungen der Immobilie zu bestimmen. Der Erwerber sollte eine gründliche Prozess- und Streitgeschichte für die Einheit, das Gebäude und die Wohnungseigentümergemeinschaft einholen, einschließlich anhängiger Ansprüche, Urteile, Berufungen und gesetzlicher Anzeigen. Die Unterlagen müssen Parteien, Klagegründe, begehrte Rechtsbehelfe, prozessuale Lage und etwaige Sicherungsrechte oder Einstweilige Verfügungen, die Nutzung oder Übertragung betreffen, angeben. Augenmerk sollte auf wiederkehrende Muster gerichtet werden – Baumängel, offene Forderungen von der Eigentümergemeinschaft, Lärm- oder Belästigungsklagen –, die auf systemische Risiken hinweisen können. Die Prüfung von Vergleichsvereinbarungen, Mediationsprotokollen und Schiedssprüchen ist erforderlich, um laufende Verpflichtungen, Vertraulichkeitsbestimmungen und Präzedenzfälle für Verfahren zur Streitbeilegung zu beurteilen. Die Rechtsberatung sollte prüfen, ob Streitigkeiten Auslösebedingungen für Freistellungen, Inanspruchnahmen von Rücklagen oder Einschränkungen der Versicherungsdeckung auslösen. Dokumentation der Einhaltung gerichtlicher Anordnungen und Statusberichte zu Vollstreckungsmaßnahmen sind notwendig. Ein klarer Risikomemorandum zur Prozesslage, mit quantifiziertem Exposure und empfohlenen vertraglichen Schutzmaßnahmen, vervollständigt die Due Diligence.
