Wie hoch muss die Instandhaltungsrücklage sein
Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Man kennt diese Art der Rücklage auch unter den Bezeichnungen Erneuerungsfonds, Reparaturfonds oder einfach unter Rücklage. Sie ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft. Durch diese Rücklage sollen finanzielle Mittel bereitgehalten werden, die eine Immobilie langfristig erhalten werden kann. Immer wieder kommt die Frage auf, wie hoch soll die Instandhaltungsrücklage sein. Zunächst muss festgehalten werden, dass die Instandhaltungsrücklage zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung einer Immobilie zu zählen ist. Diese kann sogar von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden und ggf. auf dem Gerichtswege durchgesetzt werden. Mittel dürfen aus diesem Fonds nur dann entnommen werden, wenn sie zum Zwecke der Instandhaltung oder der Instandsetzung verwendet werden sollen. Der Reparaturfonds wird von allen Miteigentümern erbracht. Sofern in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, wird sie in dem Anteil erbracht, wie Miteigentum besteht.
Wie berechnet man die Instandhaltungsrückstellung
Im Wohnungseigentumsgesetz wird begrifflich immer wieder die Instandhaltungsrückstellung verwendet, die aber nicht deckungsgleich mit der Bedeutung des Wortes Rückstellung in der Buchhaltung verstanden werden darf. Bis vor etlichen Jahren wurde die Peterssche Formel zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage herangezogen. Diese hat die Herstellungskosten als Grundlage. Herstellungskosten bedeutet in diesem Zusammenhang die reinen Baukosten. Weiterhin beruht die Formel auf der Annahme, dass in 80 Jahren etwa das 1,5fache aufgewendet werden muss, um das gleiche Bauteil herzustellen. Ein Beispiel: Die Herstellungskosten für ein qm betrugen 1.000 €. Bei der Petersschen Formel werden die Herstellungskosten (1.000 €) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und das Ergebnis (1.500 €) durch 80 geteilt. Im Ergebnis stehen im Beispiel 18,75 €. Dieser Wert bedeutet die Instandhaltungsrücklage pro Jahr und qm. Bei einem Haus von 200 qm sind dies im Jahr 3.750 € als Rücklage.
Neuere Formeln zur Ermittlung der Höhe der Instandhaltungsrücklage
Nach dem Fachverband für Wohnungswirtschaft sollte man mit einer Instandhaltungsrückstellung zwischen 0,8 und 1 % des Kaufpreises im Zeitpunkt der Baufertigstellung rechnen. Im erwähnten Beispiel ergeben sich (200 qm multipliziert mit 1.000 €/qm) Baukosten von 200.000 €. Hiervon 1 % sind 2.000 € Instandhaltungsrücklage im Jahr. Wie hoch die Rücklage genau sein muss, hängt auch von den besonderen Gegebenheiten der Immobilie ab. Dazu zählen Lage und Nutzung, um nur zwei Beispiele zu nennen. Als Anhaltspunkt gelten vor Gericht häufig auch die Instandhaltungspauschalen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau.
